La valeur du bien, l'ingénierie du montage, le financement et l'impact fiscal forment un tout. La plupart des mauvais investissements viennent d'avoir répondu à la première question sans regarder les trois autres.
Un même actif immobilier délivre des performances radicalement différentes selon son mode de détention, sa structure de financement et son traitement fiscal. Ce sont ces trois-là qui se décident, et presque jamais celle qu'on regarde en premier.
L'actif
Direct, SCPI, OPCI ou démembrement : ce que vous détenez réellement.
Le financement
Comptant, crédit amortissable ou in fine, et ce que le levier change au rendement.
La fiscalité
Micro, réel, LMNP, déficit foncier ou IS : cinq régimes, cinq résultats.
La détention
Nom propre, SCI, SARL de famille ou holding, selon votre horizon.
RidgeRockLe rendement net conservé
Nette de charges, nette de fiscalité et rapportée à votre effort d'épargne. C'est le seul chiffre qui décide.
Nous modélisons l'impact des charges, de la vacance, des travaux, de la fiscalité et du coût du financement. Un écart de plusieurs points sépare presque toujours le rendement affiché du rendement conservé.
Le direct demande du temps, de la trésorerie et de la surface financière ; la pierre-papier n'en demande pas. Le choix découle de vos ressources et de votre horizon, pas d'une préférence.
Un investissement locatif change votre impôt, donc votre capacité d'emprunt, donc vos projets suivants. Nous chiffrons ce que l'opération ouvre et ce qu'elle ferme pour la suite.
Revente, arbitrage, passage en société ou transmission : ce que vous ferez du bien dans dix ans conditionne la façon de l'acheter aujourd'hui.
1.
Votre résidence fiscale, vos revenus, votre capacité d'endettement et ce que vous détenez déjà. Puis ce que vous cherchez vraiment : du revenu, de la capitalisation, ou une réduction d'impôt.
2.
Nous chiffrons les véhicules envisageables côte à côte (nom propre, SCPI, SCI à l'IS, démembrement), avec le régime fiscal de chacun et le rendement net qui en découle. La sélection se fait sur le marché entier, sans produit maison.
3.
Nous suivons la performance nette, l'évolution des régimes fiscaux et le moment où l'arbitrage devient utile. Un bien qui a fait son travail doit pouvoir être vendu.
Une sélection guidée par vos objectifs patrimoniaux, votre fiscalité et le temps que vous voulez y consacrer, sans biais ni effet de mode.
Vous détenez des parts d'un parc immobilier professionnel, généralement de bureaux, de commerces, de santé ou de logistique, en France et en Europe. Aucun locataire à gérer, aucun travaux à suivre, et un ticket d'entrée sans rapport avec celui d'un immeuble. En contrepartie : des frais de souscription élevés, une liquidité qui dépend du marché secondaire, et un revenu qui n'est pas garanti.
Le seul véhicule où le crédit travaille pleinement pour vous et où vous gardez la main sur la valeur de l'actif. C'est aussi celui qui demande du temps, de la trésorerie de sécurité et une vraie tolérance à l'imprévu. Nous chiffrons l'opération avant l'achat, régime fiscal compris.
SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, selon que vous cherchez du revenu maintenant ou de la capitalisation. C'est aussi l'outil qui rend la transmission progressive possible, part par part, ce que la détention en nom propre ne permet pas.
Acheter la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI, avec une décote à l'achat qui dépend de la durée du démembrement, et récupérer la pleine propriété au terme sans fiscalité sur la reconstitution. Pas de revenu pendant la période, donc ni impôt sur le revenu ni IFI sur un bien dont vous ne touchez rien : c'est l'outil des hautes tranches marginales.
Un premier échange avec un gestionnaire de patrimoine. Nous lisons votre situation dans son ensemble, nous vous disons ce que nous en comprenons, et cette lecture vous reste, que vous donniez une suite ou non.
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Cela dépend de trois choses : le temps que vous voulez y consacrer, votre capacité à emprunter, et le montant que vous placez. En direct le levier du crédit est plus puissant et le contrôle est réel ; en SCPI vous achetez de la diversification et de la tranquillité, et vous payez pour cela des frais d'entrée élevés qu'il faut amortir sur au moins huit à dix ans.
Les investissements immobiliers présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus distribués ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. RidgeRock France n'exerce pas d'activité de transaction immobilière ni d'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement.